取扱業務

サポート内容

不動産売買は高額な取引となりますので、万全の態勢で準備しなければなりません。売買物件に瑕疵（契約不適合）が発見された場合、売買取引が解除されたり、代金減額請求されたりします。しかし、弁護士が売買取引に関与することで、そのような紛争を未然に防ぎ、より安全な売買取引を実現することができます。当事務所では、売主、買主両方の立場で多くの売買取引を経験してきましたので、安全・確実な取引のお手伝いをさせていただきます。

よくある相談事例

• 不動産の売買をしたいと思います。売主として注意すべき点はありますか。

  売主として、代金を確実に支払ってもらうこと、売買の後に物件の契約不適合について、損害賠償等の責任追及を受けないことが必要です。代金の支払いを確保するためには、登記・引渡しと代金の支払いを同時履行することが有効です。責任追及を受けないために、契約前の説明及び売買契約条項で、契約不適合責任の免責を明記しておくことも重要です。消費者に対して売買する場合は、消費者契約法の規制にも注意が必要です。

• 不動産売買での精査事項として注意すべき点はありますか。

  物件の把握、登記の有無、当事者の確認、代金額、決済方法、引渡し、筆界確認、免責事項等につき、精査が必要であり、定評ある不動産会社を選定して、依頼することが多いです。一般の方にとっては、不動産等の取引は、初めてか、又はほとんど経験のないことが通例です。さらに登記、決済も専門的な分野でもあり、専門家の関与が必要です。経験のある弁護士は多くの不動産取引を経験しており、有益な助言が得られます。

• 不動産売買で弁護士に依頼するメリットはどのようなことですか。

  不動産の売買は、宅建業者がその仲介を担当しますので、通常の場合は、宅建業者に任せておくことで足ります。しかしながら、高額取引や売買条件が複雑な場合等の前提問題の解決が必要な場合は、宅建業者と共に弁護士へ依頼することがより安全です。弁護士に契約条項を事前チェックしてもらうことは、安全な取引のためには有効です。

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不動産賃貸は、賃貸人と賃借人の間で利害が対立しやすく、紛争の起こりやすい分野です。当事務所は、賃貸人側の代理人として、不動産賃貸の分野に最も力を入れています。例えば、受任事件の一例として、賃料滞納による建物明渡請求訴訟があります。これは、賃貸人が、賃料滞納を繰り返している賃借人に対して、建物明渡しを請求する裁判を起こし、判決を得て、強制執行により強制的に明渡しの実現を図るものです。また、当事務所は、過去に更新料の有効性が争われた裁判において、更新料有効の最高裁判決を得た経験もあります。他にも、騒音、無断改築、賃料増減額請求等、不動産賃貸では様々な問題が起こり得ますので、適正な賃貸借関係が維持できるよう、賃貸人側の代理人としてそれらの問題解決をお引き受けしています。原則として、賃借人側の代理人はお引き受けしておりません。

よくある相談事例

• 借家人が賃料を滞納しており契約を解除したいのですが契約書が存在しません。解除は可能でしょうか。

  建物を貸しており、賃料の支払いがあるという賃貸借の実体があれば契約書がなくとも解除は可能です。もっとも賃料滞納の証拠資料として、賃料台帳等は必要となります。

• 所有している借家の賃料が安いままとなっております。物価も上がっているので借主に賃料を増額したいです。

  公租公課・物件価格・近傍同種の物件の賃料・物価の上昇などがある場合には賃料増額請求が可能です。当事務所は、不動産鑑定士と提携して、あらかじめ概算で試算して賃料増額の見通しを提示しております。

• 建物を賃貸していますが、入居者から契約書に署名・押印してもらっていません。契約書なしで賃貸してもいいものでしょうか。

  古くからの賃貸借の場合、契約書は取り交わしていない事例が多くあります。また、契約書を作成したが紛失されている場合もあります。契約書は、借主・貸主が取り決めしたことを文書化するものであり、貸し借りの基本ルールが定められます。また、契約書は当事者を特定する材料としても有益です。日本の民法では、契約書を取り交わさなくても賃貸借契約は口頭でも成立し、有効とされています（民法601条）。賃貸当事者には、契約書を作成する義務等はありませんが、賃貸人・賃借人双方で貸借のルールを決めておくことは重要であり、契約書作成に向けて努力すべきです。

• 貸主として賃料値上げをしたいのですが、借主に新賃料を通知すれば、賃料は値上げになるのでしょうか。

  賃料値上げは賃貸人が一方的に通知するだけでは、実現しません。賃借人の承諾まで必要です。賃借人が承諾しない場合は、賃貸人は、賃料値上げの調停を申立て、そこでも折り合いがつかない場合は、訴訟で決着をつけることとなります。賃借人の値上げ承諾がない場合は、裁判所の訴訟で確定判決を得ることで、賃料値上げを実現できます（借地借家法32条第1項）。訴訟では、直近合意賃料が事情変更によって不相当になってくるかどうかが審査されます。事情変更と不相当の要件を満たせば、裁判所において値上げが認められます。

• 借家人に古い民家を貸していますが、かなり老朽化しており、地震・失火の際に心配です。あと数か月で期間満了となりますが、出て行ってもらうことはできないでしょうか。

  借家人は、借地借家法で保護されています。従って、期間満了による明渡しか認められないため、契約期間満了日の６か月前の退去を求め、退去を求める正当事由が必要です。そうでなければ契約期間が満了し、法定更新されてしまいます。正当事由は裁判例で具体化されていますが、基本的には賃貸人・賃借人双方の自己使用の必要性を比べて、賃貸人の自己使用の必要性が格段に勝っていなければなりません。老朽化で正当事由が認められるかどうかは、よほど老朽化していない限り、正当事由とはならず、老朽化だけでは明渡しを求める事情としては不十分です。

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不動産管理に関するトラブルは、日常的に数多くの相談を受けていますので、問題が生じたときにどのように対処したらよいか助言させていただきます。当事務所は、賃貸人・管理会社側での代理人のみお引き受けしています。

よくある相談事例

• 管理会社の役割はどのようなものでしょうか。

  管理会社は貸主ではなく、貸主の補助者です。管理会社は貸主と管理契約を締結しています（民法643条）。管理会社の果たすべき役割は、貸主との管理契約によって決定されます。掃除や修繕は管理会社が担当することが多いですが、管理会社に賃料回収だけを委任している貸主も存在します。ただし、管理会社は弁護士法の規制もあるので、弁護士や司法書士に依頼せずに、法律事務を取り扱うことはできません（弁護士法72条）。管理会社が弁護士のような業務、例えば賃料値上げ交渉や立退き交渉を担当することは、弁護士法の規制がありできません。管理会社が貸主からどの範囲まで建物管理を任されているのかは、管理会社に確認する必要があります。

• 管理会社の対応として求められているものは何でしょうか。

  管理会社は、賃貸物件の管理について任されているので、迅速かつ適正に対応する必要があります。管理会社の対応が迅速かつ適正な場合は、賃貸借管理が良好に保たれていることになります。逆に管理会社の対応が悪いと賃貸管理が悪化していることになります。管理会社は、賃借人から何らかの苦情申し出があればすぐに対応し、場合によっては賃貸人と協議して意思決定し改善しなければなりません。アメリカでは良い管理会社が管理している物件は管理が良いと言う理由で、人気が高いと言う例もあります。

• 管理会社への連絡は必要でしょうか。

  何か問題が発生した時、入居者は管理会社にまず連絡することが通例です。貸主は管理会社に建物管理を任しており、必ずしも問題発覚時にすぐに対応できるとは限りません。管理会社は修繕や近隣トラブルが発覚した時に迅速かつ適正に対応することが求められます。問題が放置された場合は、事態が悪化します。連絡を受けた管理会社は、貸主に代わって対応措置をする必要があります。例えば、窓ガラスが破損しているのに修理されない場合は、入居者は不便を強いられることになります。日々、管理会社は迅速な行動と契約条項、法律に基づいた行動が求められます。また、管理会社は貸主の補助者なので、貸主に代わって行動しなければなりません。貸主に連絡しても、解決しない場合が多く、まず管理会社に連絡すべきです。

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建築請負契約では、建物の仕様・構造、契約の解釈等が争点となることが多く、専門的知識が要求される分野です。当事務所では、契約内容の確認や相手方との交渉、裁判対応までお手伝いをさせていただきます。複雑なケースや技術的な問題を含むご相談にも丁寧に向き合い、依頼者の正当な権利を確実に守るため、最適な解決策をご提案します。

よくある相談事例

• 追加変更工事が生じる場合、発注者や請負人はどのようなことに気を付けなければいけないでしょうか。

  建築請負でトラブルになりやすい事項の一つは、見積書記載事項以外の代金の請求です。建築工事には、当初設計や見積りからの変更が常に発生します。追加もあれば、逆に取りやめもあります。変更工事をする前に、発注者と請負者との間で変更工事内容、設計内容について、取り決めておけばそのトラブルを回避できますが（民法632条）、しばしば何らの書面の取り決めなく、口頭で変更工事がなされることがあります。変更工事がなされた後、そのプラスとマイナスとを当事者で合意するのは極めて困難であり、感情的な対立にも発展します。発注者、請負人間で変更前に予めこまめに協議し、その協議結果を写真・図面・メモ等を残しておく必要があります。できれば、変更契約書を交わしておけば、なおよいでしょう。

• 請負契約を交わした後、新築建物工事の着工にかかって貰いましたが、工事現場を見ていると納得できない工事が多数見受けられます。発注者として請負人を途中で変えることはできないでしょうか。

  請負契約を一方的に解約することはできません。請負人も請負契約の期待を有しており、契約を取り交わしているのにその地位を一方的に奪われることは不当です。請負人を工事完成までに変えるとなると、全体として工事金額は割高になります。請負人の工事の契約不適合は完成引渡し後、工事の欠陥として別途請求するのが良いでしょう。請負人を工事完成までに発注者が一方的に解約することは、問題が大きくなるので避けるべきです。請負人を変えたい時は、請負人とよく話し合って精算合意をしてから、新しい請負人と契約すべきです。

• 建物建築会社が建築用地を確保するので、同会社のところに発注してほしいと言ってきています。用地の確保までしてもらえるので助かるように思いますが、それに乗って良いでしょうか？

  建築会社の本来の業務は建物の建築であり、それ以外の業務は建築会社の本来業務ではありません。建築用地は発注者が用意し、建築は建築会社がすることがあるべき役割分担です。建築会社が用地の確保に失敗した時は建物建築もできないことになります。また用地が確保できたとしても、多額の費用を請求される場合も出てきます。建築用地の確保は、請負契約とは別として、契約の取り決めをしておくことがリスク回避になります。

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不動産開発には、多くの人々の大切な財産が関わり、事業が竣工するまでにはさまざまな専門的課題が生じます。当事務所は、関係者と協働しながら数多くの開発案件に携わってきた豊富な経験があります。
大規模宅地開発、区画整理事業、再開発事業などの大型プロジェクトにおけるアドバイスをはじめ、都市計画法などの各種規制への対応についても、実務に基づいた的確な支援をいたします。

よくある相談事例

• 新たにホームセンターを作りたいと考えています。どんな点に留意すべきでしょうか。

  ホームセンター、大型スーパー等の大規模施設を作る時には、広大な用地を必要とし、その用地の利用権を取得しなければなりません。所有権を取得できなければ、借地権を設定することでも土地利用は可能です。用地利用は、個別の地権者との交渉が必要となります。また、行政上の許認可の手続きも必要です。道路・水路の新設、橋をかけたり、土地造成等にも多くの行政規制がかかっています。これらの行政の許認可も行政書士、司法書士、建築士等の専門家の手助けを借りて行政上の手続きを履践していくことが必要です。さらに、大規模施設が近隣又は対象区域内の住民の方に、水害・大気汚染・交通障害等の問題を引き起こすことも考えられます。これらの被害を防ぐための措置も十分に考えておくべきです。大規模施設を作るには、十分な準備と多大な労力が必要となります。開発により環境が悪化する場合、地元から説明を求められたり、抗議行動を起こされたりします。丁寧に説明をして、理解をしてもらう必要があります。開発の相談を受けた場合は、個別の具体的な短期的問題の解決と長期的な視野で解決の両方の視点から助言が必要となります。

• 住宅街に住んでいます。最近、私の家の近くに葬儀会館の計画が発表されました。阻止することはできないでしょうか。

  近隣住民としては、まず葬儀会館が法令に違反していないかどうかを調べる必要があります。法令違反の建築ならば、規制を担当する行政に連絡して、工事差止に動いてもらうこともできます。また、住宅環境が悪化することを理由として、人格権に基づいて、差止請求を事業者にすることも考えてよいと思います。裁判所に建築禁止の仮処分命令を出してもらう方法もあります。正式裁判で建築禁止を求めていると工事が進んでいく可能性があるので、仮処分という方法ならば迅速な手法で工事の差し止めが判断されます。仮処分命令は、発令されると事業者にとって重大な結果をもたらすため、簡単には発令されません。仮処分命令を得ることは、労力がかかり、困難です。その審理においては、規制違反の該当性、建築による被害の重大性、差止めの必要性等が証拠により審査されます。以上の他にも、住民と事業者との直接交渉も重要です。業者側も住民とトラブルを起こしては、開業後の営業にも差し障りが生ずるので、話し合いに応じてくることも考えられます。それらの際、一部住民のエゴと受け取られないよう、公共のために差し止めを求めるという視点も必要です。

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不動産を共有している場合、他の共有者と関係を継続せざるを得ず、管理に関する連絡や協議が日常的なストレスとなることがあります。共有関係を続けることが精神的・経済的な負担となるケースは多く、そのような状況を解消するための制度として、国は「共有物分割」に関する法的手続を認めています。当事務所では、共有物分割についても多数の相談・案件を取り扱ってきましたので個別事情に応じた最適な解決をご提案いたします。
早期にご相談いただくことで、紛争の長期化を防ぎ、より有利な形での解決が期待できます。

よくある相談事例

• 5名で共有の一戸建ての建物があります。売却するためにはどのようにすればよいでしょうか。

  共有の不動産を売却するためには、共有者全員の承諾が必要となります。

• 共有の不動産を売却したいのですが、共有者の一人が行方不明の場合にはどのようにすればよいでしょうか。

  家庭裁判所に不在者財産管理人の選任申立をして、不在者財産管理人が売却について裁判所の許可を得れば売却可能です。その他、事情によっては、相続財産管理人制度や失踪宣告の制度を利用する場合もあります。

• 土地を購入しようと思いますが、購入資金全額を用意できないので、兄に半分購入資金を出してもらい、共有にて購入しようと思っています。その際、共有持分をどのようにしたらよいのでしょうか。

  単独所有の場合は、すべての事項を自分の責任かつ権限で行うことができますが、共有となると何かと差し障りが出てきます。まず二人の間で、共有持分割合を決定し、それを第三者に主張するには、共有持分を登記する必要があります。共有持分割合は、共有者間の権利義務行使の基本となるもので重要です。共有物の管理は、持分の過半数で決まります（民法252条）。共有物の負担は、持分に応じて分担することとされています。また、共有持分権者の全員の承諾がないと共有物の変更ができません（民法251条）。持分割合は、資金を拠出した割合で決定することが通例です。本件の場合、あなたが購入資金の１/２を拠出し、兄が１/２を拠出したのならば、持分は各１/２とすることが一般的です。なお、共有持分権者の話し合いにより資金の拠出割合とは違った共有持分とすることも可能です。

• 妹と土地を建物共有し、妹が１/３、私が２/３の共有持分を有しています。この土地建物を今は事業者に賃貸していますが、将来的には、私が居住したいと思っています。私が単独で賃貸できるでしょうか。また、修繕はどうでしょうか。

  共有物件の管理は過半数でできますが、賃貸をやめることは契約解消行為となるので、変更に該当します。変更は共有者全員でないとできないので、妹さんの承諾を得る必要があります。修繕については、共有者が保存行為として単独でできます。妹さんの承諾を得ずに修繕することができます。共有物件は他の共有者という権利者がいるので、他の共有者の権利も尊重しなければなりません。

• 私は親から相続した土地があります。兄弟３人の共有名義になっており、私・弟・妹の各１/３名義です。しかし、弟が１５年以上音信不通となっています。この土地を売買するにはどうしたらよいでしょうか。

  共有物件を全部売却することは共有物件の処分として、共有者全員の承諾が必要です。共有持分だけを持分として売却することは法律上できますが、持分だけを買う人は稀であり、仮に買う人があっても低い値段で買いたたかれます。共有物件はすべての持分を同時に買受人に売却すべきです。そうした場合、行方不明の人がいると、共有者合意が揃わないことになります。行方不明の人を住民票等で調査をして、それでも居所がわからない場合は、民法の不在者管理人という制度を利用して、家庭裁判所に不在者の管理人を選任してもらい、その管理人と共に売却するという方法が考えられます。また、場合によっては、生死が７年間明らかでない時は、家庭裁判所により、失踪宣告をしてもらうこともあり得えます。失踪宣告を受けた場合は死亡したものとみなすことができます。なお、令和５年４月１日施行の民法改正では、所在等不明の共有者の共有持分の譲渡権限を他の共有者が裁判によって取得する仕組みが導入されました（民法262条3項）。これらの詳細については、専門家である弁護士・司法書士に相談されることをお勧めします。

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境界に関する紛争は、長年の経緯が複雑に積み重なっていることが多く、図面や古い資料が不足している場合には、事実関係の確認だけでも大きな負担となります。そのため問題が長期化しやすく、当事者だけでの解決が難しい分野といえます。当事務所では境界確定の協議、専門家との連携、交渉・調停・訴訟まで、状況に応じて適切に対応いたします。

よくある相談事例

• 隣の家の木の枝が、こちらの敷地に張り出してきて困っています。勝手に切ってもいいですか。

  以前は勝手に切ることはできませんでしたが、令和5年4月１日施工の民法改正により、一定の条件下で切ることができるようになりました（民法233条3項）。隣地の所有者に枝を切るよう催告したにもかかわらず、相当な期間切ってくれない場合や、所有者不明な場合等は、自ら切り取ることが可能です。ただし、切り取れる部分は塀を超えた部分のみに限られるため、応急的な措置となります。枝の根本を切らないとすぐに枝葉が繁茂するため、根本的な解決のためには、隣の家の所有者との協議によって、木を適切に管理するよう求める必要があります。

• 自宅の修理のために、どうしても隣の敷地に立ち入る必要があります。許可が必要ですか。

  民法では、境界付近で建物を修繕する等の目的がある場合、必要な範囲で隣地を使用する権利が認められています（隣地使用権・民法209条1項）。ただし、勝手に立ち入ることはできず、あらかじめ、立ち入りの目的、日時、場所、及び方法を通知する必要があります（民法209条3項）。また、住家（家の中）への立ち入りについては、必ず居住者の承諾が必要です（民法209条1項但書）。

• 隣の家が境界線ギリギリに家を建てようとしています。やめさせることはできますか。

  民法では、建物を建てる際は境界線から50cm以上の距離を保つ必要があります（民法234条1項）。注意すべきは建築基準法の例外があります。その例外では1ｍ・1.5ｍの例外を認めています（建築基準法54条）。民法の50㎝の距離制限について違反している場合、建築の差し止めや変更を請求できる可能性があります（民法234条2項）。ただし、建築着手から1年以上経過した場合や、建物が完成してしまった後は損害賠償請求しかできなくなるため、早急な対応が必要です（民法234条2項但書）。

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建築関係の訴訟には数多く携わってきました。建築トラブルの中で特に相談が多いのは、建築瑕疵を巡る争いです。建築瑕疵等のトラブルが発生した際、当事者間の話し合いで解決できる場合もありますが、話し合いで解決できない場合は、訴訟や調停によって解決を図ります。解決には、主張の根拠となるものをできるだけ提示して相手方を説得することが重要です。

よくある相談事例

• 自分の土地上に建っている長屋の一部なら、自由に壊せますか。

  土地が自分のものであっても、建物が隣と繋がっている「連棟式建物」の場合、法律上はマンションと同じ「区分所有法」が適用される可能性があります。実際に、無断で切り離して新築したオーナーに対し、裁判所が、新築した家の収去を命じた厳しい判決（東京地方裁判所 平成25年8月22日判決（判例時報2217号52頁）も出ています。後でトラブルにならないよう、必ず隣地所有者の承諾を得て、適切な法的・技術的手続きを踏むことが不可欠です。

• 施主から建物新築工事を請け負ったところ、外壁に使われている金属サイディングの色が指定したものと違うとので全面張り替えを求められています。確かに色は違うのですが、同じ茶色で型番が違うだけで色の違いとしてはわずかであり、素人目には区別がつかないと思います。他方、全面張り替えとなると数百万円を要します。全面張り替えの義務を負うでしょうか。

  契約内容（設計図書等）と異なる施工は「契約不適合」に該当し、修補義務を負うのが原則です（民法第562条１項）。しかしながら、建物の安全性を損なわない程度の軽微な違いであり、修補に過大な費用がかかる場合は、社会通念上履行不能（民法412条2項）となり、修補義務を負わない場合があります。この場合には、現在の状態との時価の差額（価値の減損分）のみを損害賠償することになると考えられます。本件では、色の違いが僅かであるのに対し、修補費用が数百万円となることからすると、修補は履行不能となり、価値の減損分のみの損害賠償をすればよい可能性があります。価値の減損分がいくらかという点については、建築請負工事費に占める割合等から試算する等の方法があります。

• 工事の遅延で入居予定日に間に合いませんでした。家賃などの損害は請求できますか。

  工事の遅滞が施工会社の責任である場合、遅延によって発生した余計な費用（仮住まいの家賃、荷物の保管料等）を損害賠償として請求できる可能性があります。契約書に「遅延損害金」の規定があるか確認が必要です。

• 施主から指示された追加工事の代金を、完了後に請求したところ「そんな金額になるとは聞いていない」「サービスだと思っていた」と支払いを拒否されました。回収は可能でしょうか。

  原則として、追加工事の「合意」があったことを証明できれば請求可能です。ただし、書面がない場合は、追加工事の合意成立の有無と相当な報酬額で争いになる可能性が高く、回収は非常に困難と考えます。追加工事代金を確実に回収するためには、「追加工事指示書」及び「追加・変更合意書」を作成することを徹底することが肝要です。

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筆界は、法律用語で土地と土地の境界のことで、公法上の境界線です。筆界線は多くの場合、日本では明治の地租改正の時、明治政府によって決められました。その時決定された境界線を復原するのが筆界確定です。隣接当事者が確認した境界線があれば、それが筆界線として扱われます。隣接当事者間で合意が得られなければ、法務局で筆界を示してもらう筆界特定という制度もあります。筆界特定に納得できない当事者は、裁判所に筆界確定の裁判を提起することができ、最終的には裁判所が筆界を決定します。筆界確定訴訟では、土地家屋調査士さんと連携し、解決のお手伝いができると考えます。

よくある相談事例

• 筆界線とは何ですか。境界線とはどう違うのでしょうか。

  公法上の境界のことを筆界、私法上の境界のことを所有権界と専門的には言います。筆界は、明治時代の地租改正の時に役場の担当者の立会の下、所有地と所有地の境を確認し、各土地に地番をつけその地番の境とされているものを指します。つまり、公に定められた土地の境界です。一般の境界線のことは、所有権界と言われ、民法上の所有権に基づき、隣接している人々が所有している土地の境のことを言います。筆界と所有権界は通例一致しますが、筆界どおり売買がなされなかった場合や、時効取得等の場合は、所有権界が筆界と異なる場合が生じます。所有権界を明らかにするためには、まず、筆界を確定する必要があります。国によって定められた土地の境をまず確定し、その後に、所有権界がどうなっているのかを判断します。筆界はもともと、地租改正時にを明治政府によって定められましたがその後に、分筆がなされて、筆界が新たに定められた事例もあります。隣接当事者間で筆界も所有権界も争いが生じますが、裁判では、前者を筆界確定訴訟、後者を所有権確認訴訟と呼んで区別しています。

• 筆界確定訴訟と筆界特定制度の違いは何ですか。

  筆界確定訴訟は管轄裁判所が筆界線を確定する制度であり、筆界特定制度は法務局が当事者の申立により筆界線を示す制度です。即ち、筆界確定訴訟は、訴訟手続きで決められます。筆界特定は裁判手続きではなく、法務局の行政手続きです。筆界確定訴訟は原告と被告が証拠を出し合って、最終的に裁判所が筆界を決定する制度です。筆界特定は、法務局が筆界特定の手続きのもとに、証拠を収集して、境界線を特定する制度です。筆界特定で法務局が筆界線を特定しても、裁判所はその特定線を覆すことができます。筆界確定の訴訟で裁判所によって決定された境界線は、上訴がつきた時点で確定し、誰も覆すことはできません。つまり、裁判所の筆界確定が最終的な決定とされています。実務的には、まず筆界特定制度を利用して、法務局に筆界線を特定してもらい、筆界特定線に不満である当事者が次に筆界確定の訴訟に進むことがお勧めです。筆界特定は法務局が職権で関連証拠を集め、専門家である筆界特定官が判断するので、正しい筆界が判断される確率は大きいです。この判断は、筆界確定訴訟でも筆界特定の筆界線は重視されます。また、筆界特定の方が筆界特定訴訟よりも早く結論が出され、費用も少なくすみます。

• 裁判所の筆界確定訴訟で重要視される判断基準にはどのようなものがありますか。

  その判断基準として、一般的に指摘されているものは、係争地域の占有状況、自然地形、隣接両地の公等面積と実測面積との対比、公図その他の地図、境界標識等と言われています。当事者の合意等は、筆界が公法上の筆界であり、当事者の合意によって公法上の境界が左右されてはならないことから、重視すべき資料ではありません。公法上の筆界は、明治初期の地租改正によって全国の土地が区画され、地番が付されて分割されているので、その時の状況を推認させるような証拠であれば、証拠価値があります。また、境界標でも明治初期に設置されたものであれば、証拠価値は高いですが、最近において設置されたものであれば、証拠価値は高くありません。さらに、占有状況も明治初期の占有状況を証明するものであれば有力ですが、その占有状況が変遷しているものは、証拠価値は高くありません。公図の形状や登記簿謄本に記載されている公簿面積も必ずしも当時の土地の形状や面積を正確にあらわしているともいえません。筆界確定訴訟では、客観的な資料が総合して判断されるのであって、どれかの証拠が決定的な決め手になることは少ないと考えられます。古老の証言や隣接当事者間の合意書等といった主観的な証拠は重要視されません。

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